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Como estruturar um investimento imobiliário alugado em Portugal

A propriedade individual de imóveis para locação em Portugal tem o seguinte inconveniente. No que diz respeito ao aluguel, este é tributado em 25% e os únicos custos dedutíveis são as despesas documentadas de manutenção / reparo e o imposto municipal anual sobre propriedades ("IMI"); ou seja, encargos de administração, depreciação e custos financeiros não são dedutíveis. Então, após a alienação do imóvel, não há como pagar 25% de imposto sobre o ganho de capital; mas se um SPV (veículo para fins especiais) não-residente for usado para comprar a propriedade e possuir a propriedade, então o próprio SPV poderá ser vendido no lugar da propriedade, sem obrigação de imposto sobre ganho de capital português.

Na ausência de um estabelecimento permanente em Portugal, a propriedade de uma entidade corporativa não residente é tratada para fins de renda de aluguel essencialmente da mesma maneira que a propriedade individual. Porém, se o proprietário da empresa for uma empresa portuguesa ou tiver uma filial em Portugal que alugue o imóvel, será permitido deduzir todos os custos relacionados a ele, incluindo encargos administrativos ilimitados, depreciação (como regra, 1% ao ano em 75% do valor da propriedade) e custos financeiros (limitados para 2013 a 3 milhões de euros ou 70% do EBITDA de uma empresa, qualquer que seja o valor maior, esse percentual será progressivamente reduzido a cada ano, até atingir 30% em 2017). Além disso, as perdas operacionais podem ser transportadas (mas não retornadas) por 5 anos, desde que as perdas utilizadas em um exercício financeiro não excedam 75% do lucro tributável do mesmo ano.

Os ganhos de capital coincidem com o cálculo do lucro tributável de uma entidade corporativa residente, mas, em determinadas circunstâncias, 50% desses ganhos com a alienação de ativos mantidos por pelo menos um ano podem ser isentos se o total de recursos for reinvestido; e 50% das perdas de capital são dedutíveis do lucro tributável.

A taxa do imposto sobre as sociedades para 2013 é de 25%, a menos que ocorra uma redução anunciada pelo governo, mas parece improvável que ocorra antes de janeiro de 2014. Além disso, uma sobretaxa de 3% se aplica a lucros entre 1,5 milhão e 7,5 euros m, e de 5% aos lucros sobre esse último valor. Uma sobretaxa municipal de até 1,5% sobre o lucro também pode ser cobrada e, portanto, a taxa de imposto agregada máxima pode atingir entre 25% e quase 31,5%.

O imposto retido na fonte aplica-se geralmente a 25% ao pagamento de dividendos, juros ou taxas feitos por entidades residentes em Portugal a entidades não residentes, a menos que reduzidos ou eliminados ao abrigo de um tratado de dupla tributação ou de uma diretiva da UE. No entanto, nenhum imposto retido na fonte se aplica à remessa de lucros de uma filial portuguesa para sua controladora.

A menos que eliminados sob um tratado de dupla tributação, os ganhos de capital obtidos com a alienação de uma empresa portuguesa serão tributados em 28%.

Então, qual é a melhor estrutura?

As entidades sediadas em um paraíso fiscal listado oficialmente são penalmente tributadas em Portugal e devem, portanto, ser evitadas.

O recurso a uma empresa portuguesa não é ideal, uma vez que os certificados exigidos pelas autoridades fiscais portuguesas para que um proprietário não residente se beneficie de uma diretiva da UE ou de um tratado de dupla tributação costumam ser difíceis de obter.

Um veículo para fins especiais não residente e com filial em Portugal constituirá, em geral, a melhor estrutura para investir em imóveis para locação em Portugal. Dependendo das circunstâncias particulares do (s) proprietário (s) final (is), esse SPV pode ser vantajoso em termos fiscais, por exemplo, um LLP do Reino Unido ou uma LLC dos EUA.

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